Angaben zur Quelle [Bearbeiten]
| Autor | Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter |
| Titel | Zur Ermittlung von Bodenwerten beim Stadtumbau |
| Zeitschrift | Wertermittlungsforum Aktuell: WFA; Zeitschrift für Bewertungssachverständige ; Heft 2/2006 |
| Jahr | 2006 |
| Anmerkung | Im Literaturverzeichnis mit falscher Jahreszahl und nur erster Seitenzahl angegeben; in Fußnoten mit richtiger Jahreszahl aber ebenfalls nur erster Seitenzahl angegeben |
| URL | http://tu-dresden.de/die_tu_dresden/fakultaeten/fakultaet_forst_geo_und_hydrowissenschaften/fachrichtung_geowissenschaften/gi/bub/publikationen/artikel/stadtumbau2006.pdf |
Literaturverz. |
ja |
| Fußnoten | ja |
| Fragmente | 0 |
| [1.] Jg/Fragment 414 14 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2014-01-24 23:18:27 Schumann | Fragment, Gesichtet, Jg, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop, Verschleierung |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 414, Zeilen: 14-17 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 51, Zeilen: - |
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| Bei der Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) muss in Stadtumbaugebieten, und nicht nur dort, mit gestörten Marktverhältnissen, unsicheren Nutzungsperspektiven betroffener Grundstücke und Kaufpreisarmut gerechnet werden.
Erhebliche Wertverluste betroffener Immobilien sind oft zu verzeichnen. |
[Zusammenfassung/Einleitung]
Die Ermittlung von Bodenwerten muss in Stadtumbaugebieten mit gestörten Marktverhältnissen, unsicheren Nutzungsperspektiven betroffener Grundstücke und Kaufpreisarmut zurecht kommen. […] [linke Spalte, Einführung] Damit einher gehen erhebliche Wertverluste betroffener Immobilien. |
Die Formulierung ist teilweise sehr speziell, so dass eine Übernahme trotz einiger Umformulierungen wahrscheinlich erscheint. Ferner folgen wenige Zeilen weiter unten weitere offensichtliche Übernahmen aus derselben Quelle. |
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| [2.] Jg/Fragment 414 20 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:31:55 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop, Verschleierung |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 414, Zeilen: 20-26 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 51, Zeilen: |
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| Die Stadtumbaumaßnahmen nach §§ 171 a ff. BauGB stehen in enger Beziehung mit der Wertentwicklung betroffener Immobilien. Die Bewältigung des gesellschaftlichen und demografischen Strukturwandels soll auch dem Verfall von Grundstückswerten in den von Wohnungsleerstand und Gewerbebrachen heimgesuchten Stadt- und Ortsteilen entgegenwirken und z. B. durch Abriss überflüssiger Wohnungsbestände zumindest zu einer Marktkonsolidierung beitragen. | [S. 51 rechte Spalte]
Stadtumbaumaßnahmen stehen in enger Beziehung mit der Wertentwicklung betroffener Immobilien. Die Bewältigung des städtischen Strukturwandels soll auch dem Verfall von Grundstückswerten in den von Wohnungsleerstand und Gewerbebrachen heimgesuchten Stadt- und Ortsteilen entgegenwirken und z. B. durch Abriss überflüssiger Wohnungsbestände zumindest zu einer Marktkonsolidierung beitragen (Marktbereinigung). |
Umfangreiche Inhalte auf S. 414 der Dissertation stammen offenbar aus der genannten Quelle (Reuter 2006). Dazwischen befinden sich immer wieder kurze Sätze, welche nicht dieser Quelle zuzuordnen sind. |
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| [3.] Jg/Fragment 414 28 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:31:57 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, KomplettPlagiat, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 414, Zeilen: 28-35 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 52, Zeilen: linke Spalte |
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| Indes gestaltet sich die Wertermittlung in Stadtumbaugebieten schwierig, da den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (§ 197 BauGB) oder den Bewertungssachverständigen kaum einschlägige Wertermittlungsgrundlagen, insbesondere Vergleichspreise, zur Verfügung stehen und die Qualitätsbestimmung der von Leerstand und Stadtumbau betroffenen Grundstücke schwer fällt. In Gebieten mit erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten sind Grundstücks- bzw. Bodenpreise als Vergleichsgrundlage regelmäßig rar. Es handelt sich um typische kaufpreisarme oder gar kaufpreislose Lagen. | Indes gestaltet sich die Wertermittlung in Stadtumbaugebieten schwierig, da den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (§ 197 BauGB) oder den Bewertungssachverständigen kaum einschlägige Wertermittlungsgrundlagen, insbesondere Vergleichspreise, zur Verfügung stehen und die Qualitätsbestimmung der von Leerstand und Stadtumbau betroffenen Grundstücke schwer fällt. In Gebieten mit erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten sind Grundstücks- bzw. Bodenpreise als Vergleichsgrundlage regelmäßig rar. Es handelt sich um typische kaufpreisarme oder gar kaufpreislose Lagen. |
Fortsetzung der Übernahme auf der Folgeseite. |
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| [4.] Jg/Fragment 415 01 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:31:59 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop, Verschleierung |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 415, Zeilen: 01-08 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 52, Zeilen: linke Spalte |
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| Erschwerend kommt hinzu, dass die künftigen Entwicklungspotenziale von Grundstücken nicht selten unklar bleiben. Die Klärung der wahrscheinlichsten Nachfolgenutzung eines von Leerstand und Stadtumbau betroffenen Grundstücks wird dann zur Spekulation. Die als Voraussetzung für die Ausweisung von förmlich festgelegten Stadtumbaugebieten aufzustellenden städtebaulichen Entwicklungskonzepte (§ 171 b Abs. 2 BauGB) helfen nicht immer weiter, obwohl die Gemeinden mit ihren Planungen und den Umsetzungsvorstellungen den Immobilienmarkt und damit den Verkehrswert erheblich beeinflussen können. | [S. 52 linke Spalte]
Erschwerend kommt hinzu, dass die künftige städtebauliche Entwicklung brachgefallener und erheblich gestörter Quartiere mancherorts unklar bleibt. […]; die Klärung der wahrscheinlichsten Nachfolgenutzung eines von Leerstand und Stadtumbau betroffenen Grundstücks wird dann zur Spekulation. [Fn 2] Die als Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln und für förmliche Stadtumbaugebiete aufzustellenden Stadtentwicklungskonzepte helfen da auch nicht immer weiter.[Fn 3] [Fn 2] Diesbezügliche Aussage für eine von einer Großsiedlung freigelegten Fläche: "Für die Nachnutzung gibt es mehrere Varianten, die aber erst bei tatsächlicher Nachfrage greifen. Bis dahin verbleibt der Bereich als renaturierte Fläche...". Informationen zur Raumentwicklung, Heft 10/11,2003, S. 652. [Fn 3] So bestätigten Kommunen dem sächsischen Rechnungshof, „ihr InSEK lediglich wegen der Fördervoraussetzung zum Erhalt von Fördermitteln und nicht als Instrument aktiver Steuerung der Stadtentwicklung erstellt zu haben und zu nutzen." Rechnungshof des Freistaats Sachsen: Jahresbericht 2005, Stadtumbauprogramm Ost 170 (174). |
Fortsetzung der Textübernahme aus Reuter 2006 von S. 414 der Dissertation. Die Fußnoten und deren Inhalte werden nicht übernommen. |
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| [5.] Jg/Fragment 415 13 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-21 14:09:24 Plagin Hood | Fragment, Gesichtet, Jg, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop, VerschärftesBauernOpfer |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 415, Zeilen: 13-35 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 52, 53, Zeilen: - |
|---|---|
| Für die Wertermittlung sind die Planungen der Gemeinde grundsätzlich zu hinterfragen [Fn 679]. Für die Vorbereitung und Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen werden in erster Linie Gebäude- und Bodenwerte i. S. der Definition des Verkehrswerts (§ 194 BauGB) benötigt. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Ermittlung des Verkehrswerts zielt darauf ab, den Grundstückspreis zu bestimmen, der auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage in einer den Marktgepflogenheiten angemessenen Verhandlungsdauer für das Grundstück am wahrscheinlichsten erzielbar ist. Die Wertermittlung von Grundstücken in den von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Stadt- und Ortsteilen ist regelmäßig unsicher. Hauptprobleme bereiten die Bestimmung der Nutzbarkeit der baulichen Anlage oder des Bodens, insbesondere wegen unsicherer Entwicklung, und der Preisvergleich auf Grund fehlender und unzureichender Wertermittlungsgrundlagen. Für den Gebäude- bzw. Bodenwert ist prinzipiell von der wahrscheinlichsten (wirtschaftlich sinnvollen) Nachfolgenutzung des Grundstücks (im nächsten Verkaufsfall) auszugehen. Diese ist einfacher zu bestimmen, wenn die voraussichtliche städtebauliche Entwicklung erkennbar und planungsrechtlich oder vertraglich fixiert ist [Fn 680]. Unsicherheiten übertragen sich auf das Marktgeschehen und sind wertmindernd zu berücksichtigen.
[Fn 679] zustimmend Reuter, Zur Ermittlung von Bodenwerten beim Stadtumbau, Wertermittlungsforum aktuell 2006, S. 51 [Fn 680] Dransfeld, Stadtökonomische, bodenpolitische und bodenrechtliche Fragen schrumpfender Städte, vhw Forum Wohneigentum 2005, S. 72 |
[S. 52 linke Spalte] Für die Wertermittlung sind sie grundsätzlich zu hinterfragen.
[S. 52 rechte Spalte] [2 Grundlegende Anforderungen an die Wertermittlung] Für die Vorbereitung und Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen werden in erster Linie Bodenwerte im Sinne der Definition des Verkehrswerts (§ 194 BauBG) benötigt. Die Ermittlung des Verkehrswerts (Wertermittlung) zielt darauf ab, den Kaufpreis (Grundstückspreis) zu bestimmen, der auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage in einer den Marktgepflogenheiten angemessenen Verhandlungsdauer für das Grundstück am wahrscheinlichsten erzielbar ist. [Fn 4] [...] Für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr mit Grundstücken (Grundstücksverkehr) ist ein Preisverhalten, das nur vereinzelt oder verhältnismäßig kurzfristig auftritt, als ungewöhnliche oder persönliche Besonderheit des Grundstücksverkehrs nicht maßgebend (Preis mit Besonderheit). [S. 53 linke Spalte] Die Wertermittlung von Grundstücken in den von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Stadt- und Ortsteilen ist regelmäßig unsicher. Hauptprobleme bereiten die Bestimmung der Nutzbarkeit des Grund und Bodens, insbesondere wegen unsicherer Abschätzung der künftigen Entwicklung, und der Preisvergleich auf Grund fehlender und unzureichender Wertermittlungsgrundlagen. Für den Bodenwert ist prinzipiell von der wahrscheinlichsten (wirtschaftlich sinnvollen) Nachfolgenutzung des Grundstücks (im nächsten Verkaufsfall) auszugehen. Diese ist um so besser zu greifen, je klarer die voraussichtliche städtebauliche Entwicklung erkennbar und planungsrechtlich oder vertraglich fixiert ist.[Fn 4] Diesbezügliche Unsicherheiten übertragen sich auf das Marktgeschehen und sind wertmindernd zu berücksichtigen. [Fn 4] auf S. 52 Seele, Walter: Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich. VR 1998, 393(394). [Fn 4] auf S. 53: In diesem Sinne auch: Dransfeld, Egbert: Stadtökonomische, bodenpolitische und bodenrechtliche Fragen schrumpfender Städte, vhw Forum Wohneigentum 2005, 72 (79). |
Einige Umformulierungen und Vertauschung der Reihenfolge übernommener Inhalte, teils wortwörtliche Übereinstimmungen. Auch die Quellenangabe „Dransfeld“ ([Fn 680] in der Dissertation) ist bei Reuter zu finden ([Fn 4] auf S. 53). |
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| [6.] Jg/Fragment 416 01 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:32:03 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, KomplettPlagiat, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 416, Zeilen: 01-03 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 53, Zeilen: |
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| Bei unsicherer Abschätzung der künftigen Entwicklung sind ggf. mehrere für das
Grundstück in Frage kommende Nutzungsszenarien abzuwägen [Fn 681]. Je nach Sachverhalt kommen hierfür sowohl private als auch öffentliche Nachfolgenutzungen in Betracht. [Fn 681] vgl. WertR 2006, Abschnitt 3.1.4.1 - Grundstücke mit Entwicklungspotenzial |
[linke Spalte Abs. 3 die letzten beiden Sätze]
Bei unsicherer Abschätzung der künftigen Entwicklung sind gegebenenfalls mehrere für das Grundstück in Frage kommende Nutzungsszenarien abzuwägen.[Fn 5] Je nach Sachverhalt kommen hierfür sowohl private als auch öffentliche Nachfolgenutzungen (nebeneinander) in Betracht. [Fn 5] Siehe Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006), Abschnitt 3.1.4.1 - Grundstücke mit Entwicklungspotential. |
Auch die Quellenangabe (Fußnote) ist übernommen. |
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| [7.] Jg/Fragment 416 15 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:32:05 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop, Verschleierung |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 416, Zeilen: 15 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 52, Zeilen: linke Spalte |
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| Vorhandene Bodenrichtwerte spiegeln nicht immer die aktuelle Marktsituation wider [Fn 682].
[Fn 682] vgl. dazu Reuter, Bodenordnung beim Stadtumbau, FuB 2005, S. 97 |
[Abs. 2 Satz 3]
Eventuell (noch) vorhandene Bodenrichtwerte spiegeln nicht immer die aktuelle Marktsituation wider. [Fn 1] [Fn 1] Diesbezüglich wurden Gutachterausschüsse für Grundstückswerte schon recht früh deswegen kritisiert, mit unrealistisch hohen Bodenrichtwerten den Stadtumbau zu erschweren. Siehe hierzu mit Quellenverweisen: Reuter, Franz: Bodenordnung beim Stadtumbau, FuB 2005,97(101). |
Für sich genommen wäre die Übernahme eventuell zweifelhaft, die Textübernahme ist aber im Kontext mit weiteren Übernahmen aus Reuter 2006 zu sehen und daher offensichtlich. Auch die Quellenangabe in der Fußnote [Fn 682] ist offenbar übernommen worden. Dabei handelt es sich um eine weitere Quelle von Reuter aus dem Jahr 2005. |
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| [8.] Jg/Fragment 416 17 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:32:07 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop, Verschleierung |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 416, Zeilen: 17-34 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 53, Zeilen: rechte Spalte |
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| Als Bodenwert wird der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bezeichnet. Weist das Grundstück außer dem Grund und Boden noch andere wesentliche Bestandteile, wie bauliche Anlagen und dingliche Rechte oder wertbedeutsame obligatorische Nutzungsrechte auf, ist der Bodenwert (definitionsgemäß) so zu ermitteln, als ob solche Bestandteile und Rechte nicht vorhanden wären. Es ist also auch bei unbebauten Grundstücken begrifflich zwischen dem Bodenwert schlechthin und dem Verkehrswert zu unterscheiden [Fn 683]. Im Stadtumbaurecht nach §§ 171 a ff. BauGB sind keine bodenrechtlichen Regelungen enthalten. Es ist es empfehlenswert, entsprechend dem Anfangswert und dem Endwert der Sanierung (§ 154 Abs. 2 BauGB) „spezielle“ Bodenwerte einzuführen, die analog zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung die stadtumbaubedingte Änderung des Bodenwerts eines Grundstücks definieren [Fn 684]. Danach besteht die durch Stadtumbau bedingte Änderung des Bodenwerts eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn Stadtumbaumaßnahmen weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wären (Startwert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des (förmlich beschlossenen) Stadtumbaugebiets ergibt (Zielwert). Startwert und Zielwert sind bezüglich der allgemeinen Wertverhältnisse auf [einen einheitlichen Zeitpunkt zu beziehen.]
[Fn 683] Seele, Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich, VR 1998, S. 393 [Fn 684] MdI Brandenburg und MIR Brandenburg, Arbeitshilfe zur Bodenwertermittlung in Stadtumbaugebieten- Ergebnisse eines Planspiels, 2005, S. 14 |
3 Maßgebliche Bodenwerte beim Stadtumbau
Als Bodenwert wird der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bezeichnet. Weist das Grundstück außer dem Grund und Boden noch andere wesentliche Bestandteile wie bauliche Anlagen und dingliche Rechte oder wertbedeutsame obligatorische Nutzungsrechte auf, ist der Bodenwert (definitionsgemäß) so zu ermitteln, als ob solche Bestandteile und Rechte nicht vorhanden wären. Es ist also auch bei unbebauten Grundstücken begrifflich zwischen dem Bodenwert schlechthin und dem Verkehrswert zu unterscheiden. [Fn 6] Das Besondere Städtebaurecht zum Stadtumbau regelt keine speziellen Maßgaben für den Bodenwert. Gleichwohl ist es aus sachlichen Gründen empfehlenswert, entsprechend dem Anfangswert und dem Endwert der Städtebaulichen Sanierung (§ 154 II BauGB), spezielle Bodenwerte einzuführen, die analog zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung die stadtumbaubedingte Änderung des Bodenwerts eines Grundstücks definieren.[Fn 7] Danach besteht die durch Stadtumbau bedingte Änderung des Bodenwerts eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn Stadtumbaumaßnahmen weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wären (Startwert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des (förmlich beschlossenen) Stadtumbaugebiets ergibt (Zielwert). [Abs. 4 Satz 3] Startwert und Zielwert sind bezüglich der allgemeinen Wertverhältnisse auf einen einheitlichen Zeitpunkt zu beziehen. [Fn 6] Seele, VR 1998,393(394). [Fn 7] In diesem Sinne nach Kenntnis des Autors erstmals: Arbeitshilfe Brandenburg, 14 f. |
Auch die Quellenangaben werden übernommen. |
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| [9.] Jg/Fragment 417 01 - Diskussion Zuletzt bearbeitet: 2012-04-07 09:32:09 Kybot | Fragment, Gesichtet, Jg, KomplettPlagiat, Reuter 2006, SMWFragment, Schutzlevel sysop |
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| Untersuchte Arbeit: Seite: 417, Zeilen: 01-24 |
Quelle: Reuter 2006 Seite(n): 53,54,55,56, Zeilen: |
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| [Startwert und Zielwert sind bezüglich der allgemeinen Wertverhältnisse auf] einen einheitlichen Zeitpunkt zu beziehen. Dieser ist zweckmäßigerweise anlassbezogen festzulegen (Beginn und Ende der Stadtumbaumaßnahme. Gem. Arbeitshilfe Brandenburg bietet sich als Qualitätsstichtag für den Startwert der Beginn der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes an, da ab diesem Zeitpunkt für einzelne Gebiete mit der Durchführung besonderer städtebaulicher Maßnahmen gerechnet werden könne. Die Ermittlung des Bodenwerts geschieht im Vergleichswertverfahren durch Vergleich mit Kaufpreisen für unbebaute Vergleichsgrundstücke und mit geeigneten Bodenrichtwerten i. S. des § 13 Abs. 2 WertV. Ergebnis des Preisvergleichs ist ein Vergleichswert für den Bodenwert. Der Preisvergleich wird entweder unmittelbar oder mittelbar vollzogen, je nachdem, ob die Vergleichsgrundstücke mit dem Wertermittlungsobjekt und die allgemeinen Wertverhältnisse zurzeit der Preisvereinbarung bzw. zum Stichtag des Bodenrichtwerts mit der Konjunktur zum Wertermittlungsstichtag hinreichend übereinstimmen oder nicht. Beim unmittelbaren Preisvergleich können die originalen Vergleichspreise und Bodenrichtwerte unverändert verwendet werden. Er kommt in der Praxis nicht so oft vor. Beim mittelbaren Preisvergleich sind die Vergleichspreise und Bodenrichtwerte an die Qualität des Wertermittlungsobjekts und die Konjunktur des Wertermittlungsstichtags anzupassen. In kaufpreisarmen Lagen und bei gestörten Marktverhältnissen stellen freie Schätzungen nicht selten die einzige Möglichkeit dar, Vergleichspreise und Bodenrichtwerte an die Qualität des Wertermittlungsobjekts und die allgemeinen Wertverhältnisse des Wertermittlungsstichtags anzugleichen. Indes sind freie Schätzungen dann vermeidbar, wenn sie auf mangelnder Kreativität, Zeitmangel und unzureichender Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder des Bewertungssachverständigen beruhen. | [S. 53 rechte Spalte Abs. 4 Satz 3 und 4]
Startwert und Zielwert sind bezüglich der allgemeinen Wertverhältnisse auf einen einheitlichen Zeitpunkt zu beziehen. Dieser ist zweckmäßigerweise anlassbezogen festzulegen. [...]
[Fn 5] Gemäß Arbeitshilfe Brandenburg, S. 14, bietet sich als Qualitätsstichtag für den Startwert der Beginn der Erarbeitung des InSEK an, da ab diesem Zeitpunkt für einzelne Gebiete mit der Durchführung besonderer städtebaulicher Maßnahmen gerechnet werden könne. [S. 55 linke Spalte] [4 Zur Methodik des Preisvergleichs für den Bodenwert] Die Ermittlung des Bodenwerts geschieht im Vergleichswertverfahren durch Vergleich mit Kaufpreisen für unbebaute Vergleichsgrundstücke und mit geeigneten Bodenrichtwerten im Sinne des § 13 II Wertermittlungsverordnung (WertV). Ergebnis des Preisvergleichs ist ein Vergleichswert für den Bodenwert. Der Preisvergleich wird entweder unmittelbar oder mittelbar vollzogen, je nachdem, ob die Vergleichsgrundstücke mit dem Wertermittlungsobjekt und die allgemeinen Wertverhältnisse zur Zeit der Preisvereinbarung bzw. zum Stichtag des Bodenrichtwerts mit der Konjunktur zum Wertermittlungsstichtag hinreichend übereinstimmen oder nicht.Beim unmittelbaren Preisvergleich können die originalen Vergleichspreise und Bodenrichtwerte unverändert verwendet werden. Er kommt in der Praxis nicht so oft vor. Beim mittelbaren Preisvergleich sind die Vergleichspreise und Bodenrichtwerte an die Qualität des Wertermittlungsobjekts und die Konjunktur des Wertermittlungsstichtags anzupassen. [...] [S. 56 linke Spalte die letzten beiden Sätze] In kaufpreisarmen Lagen und bei gestörten Marktverhältnissen stellen freie Schätzungen nicht selten die einzige Möglichkeit dar, Vergleichspreise und Bodenrichtwerte an die Qualität des Wertermittlungsobjekts und die allgemeinen Wertverhältnisse des Wertermittlungsstichtags anzugleichen. Indes sind freie Schätzungen dann vermeidbar, wenn sie auf mangelnder Kreativität, Zeitmangel und unzureichender Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder des Bewertungssachverständigen beruhen. |
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